最近，不少朋友私信问我，楼市利好消息不断，身边聊楼市的人也多了，但为啥售楼处没像媒体说的那样挤爆，二手房还是难卖？是不是政策一过，楼市又回到老样子，甚至继续下滑？

我琢磨了下2015年去楼市库存那会儿的政策，再结合最近的政策动向，觉得楼市的政策拐点是真来了，就是国家开始真金白银地帮楼市去库存。但说实话，光靠几个政策，市场信心哪那么容易恢复？接下来两个月，咱们得留意这三个“现象”，就能看出点门道来。

头一个，就是地方政府出手买库存房。央行已经说了，要给地方5000亿的低息贷款，专门买新房库存，利率才1.75%，这政策挺实在的，现在就等各地啥时候动手了。估计未来1-2个月，各地就该有动静了。

有人问，我们这是三线城市，地方会买吗？其实，国家没限制哪些城市能买，只要有库存压力，都有可能。你可别小看这政策，举个例子，一个城市有6万套新房库存，政府直接买走1万套，房企不就活过来了，市场也热乎了，更重要的是，大家伙儿的预期都变了，买房的人自然就多了。这就是“四两拨千斤”的妙处。

第二个，就是一线城市全面放开限购。大城市可是楼市的领头羊，经济、产业、医疗、教育啥的都好，它们楼市不行，小城市更别想好。所以，一线城市就是楼市的“风向标”。

现在看，二线城市限购都取消了，一线城市也在慢慢放松，北京五环外不限购了，上海单身也能买了，深圳社保年限放宽了，广州120平米以上的也不限购了。这趋势挺明显的，接下来两个月，一线城市可能还会继续放开，甚至全面放开限售，市场肯定得热起来。

第三个，就是降低房产交易税费。想想2015年那会儿，先是棚改货币化安置，然后是降房贷利率、减税费，楼市就火起来了。现在房贷利率已经很低了，就差降税费这最后一哆嗦了，就像西红柿鸡蛋汤，就差点葱花提味儿了。

总的来说，第一个现象没啥悬念，政策都出了，就看各地啥时候执行。第二个也挺确定的，就是快慢和放多少的问题。第三个嘛，降不降都行，房贷利率已经历史最低了，购房补贴也最高了，真降了那就是锦上添花。

网上那些唱衰楼市的言论，我觉得都是瞎扯。说四点看法：

第一，为啥出这么多政策？还不是因为楼市数据下滑了，政策制定得参考这些数据。但政策有大小、有轻重缓急，国家收购库存房和压缩土地供应，这才是关键政策，能让库存关系逆转，市场从底部爬起来。这些政策，比降息、发购房补贴啥的，可管用多了。

第二，政策出了这么久，有些人麻木了，觉得政策都是白搭，市场也就那样了。所以他们远离楼市。但你知道吗？你不进场，就跟股市一样，跌的时候没你，涨的时候也没你。因为你不知道市场底在哪，你害怕。但市场并不会按你的想法走，等你反应过来，已经晚了。

第三，为啥央行突然降低购房首付？一套房最低15%，二套房25%。他们不知道现在大家为啥不买房是因为信心不足吗？他们当然知道。但你想啊，如果市场真回暖了，有多少人会用这么低的首付买房？而且，如果房价真要大跌，谁敢这时候降低首付？国家既然敢这么干，就说明他们对市场有信心，而且后面还会有更多政策来支持。

第四，网上老拿人口、收入、住房饱和说事，我觉得这都是瞎扯。你看日本房价这两年不断创新高，美国近三年也涨了40%。他们老龄化严重，人口也没咋变，但房价还是涨了。为啥？因为货币宽松啊。跟人口没关系。收入也是，现在有些人收入受影响，但你说房价要大涨，你看看大家是不是突然就有钱了？楼市预期一好，钱就从四面八方来了。现在国家不就是想让大家改变预期吗？

再说住房饱和，你有钱了，会不会想换个好房子？这是每个人的梦想。现在大家住现在的房子，不是因为房子够了，而是因为没钱。说白了，普通房子可能不缺，但好房子一定缺。只要经济发展、收入提高，房子就永远没有饱和的时候。